據(jù)不完全統(tǒng)計,目前我國由各級政府主導(dǎo)的各類工業(yè)園區(qū)已達上萬個。因此保守估計,我國各類物流園區(qū)的數(shù)量也應(yīng)當(dāng)在數(shù)千家!
隨著眾所周知的房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)影響,地產(chǎn)商開始介入物流園區(qū)項目,物流園區(qū)的開發(fā)模式也呈現(xiàn)多元化,包括政府主導(dǎo)、大型物流企業(yè)自用和物流地產(chǎn)開發(fā)等。而且,物流園區(qū)的經(jīng)營模式也從倉庫出租到增值服務(wù),對物流園區(qū)的后期運營提出了更高的要求!
因此,物流園區(qū)在具體規(guī)劃、建設(shè)和運營時,要重點考慮以下7個方面的問題。
1、深刻把握宏觀經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境和項目地的城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與市場客戶需求
在進行物流園區(qū)項目選擇時,首先要考慮的不是政府政策,也不是投資者的實力,而是市場需求是否支持項目發(fā)展。
物流園區(qū)項目的宏觀把握有三個要點:
(1)宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析。
一般來說,宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析要從三個層面和兩條主線來把握。三個層面即全國層面、省市(地區(qū))層面、本地層面。而兩條主線即總體經(jīng)濟和物流行業(yè),包括現(xiàn)狀,特點,問題,趨勢等。
(2)當(dāng)?shù)爻鞘挟a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析。
一是了解當(dāng)?shù)爻鞘兄鲗?dǎo)產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成,以及支撐主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的重點企業(yè)分布。二是當(dāng)?shù)匚锪鳟a(chǎn)業(yè)發(fā)展情況,包括發(fā)展現(xiàn)狀,未來規(guī)劃,相關(guān)優(yōu)惠政策等。
(3)市場需求分析。
當(dāng)?shù)匚锪餍枨笫钱a(chǎn)地物流?如果是,那么主要企業(yè)是誰?主要產(chǎn)品是什么?或是銷地物流?如果是,那么主要需求企業(yè)是誰?需求什么?
2、要踏踏實實進行實地市場調(diào)研,分析項目周邊的可能競爭對手及其相關(guān)企業(yè)
考察宏觀市場需求后,還要實地調(diào)研項目周邊市場競爭的狀態(tài),尋求可供選擇的差異化策略。
物流園區(qū)項目的實地調(diào)研,一般也是要從三個方面進行:
(1)周邊主要產(chǎn)業(yè)(工業(yè))園區(qū)。
即對項目所在地一定半徑區(qū)域內(nèi)的各類產(chǎn)業(yè)(工業(yè))園區(qū)情況進行分析研究,包括這些園區(qū)的發(fā)展目標(biāo),功能布局,未來規(guī)劃,入駐企業(yè),優(yōu)惠政策等。這些園區(qū)有可能為項目提供市場需求,也可能與項目產(chǎn)生競爭。
(2)周邊物流園區(qū)及其入駐企業(yè)。
包括已經(jīng)建成正在經(jīng)營的和規(guī)劃中擬建的各類商貿(mào)市場、貨運市場,以及這些市場的主要入駐企業(yè)和業(yè)戶。對重點市場和企業(yè)進行深度訪談,進行優(yōu)劣勢對比分析,從而形成實地市場調(diào)研報告,供項目決策參考。
(3)潛在客戶需求。
具體了解項目地的主要制造、商貿(mào)、以及第三方物流企業(yè)情況。對這些企業(yè)進行物流需求調(diào)查,了解它們?nèi)腭v項目的可能性。對那些潛在目標(biāo)客戶,要進行逐個的“地毯式”調(diào)研,為項目后期招商積累客戶。
3、項目地的區(qū)位交通情況,是項目戰(zhàn)略定位的客觀基礎(chǔ)
城市的區(qū)位與交通,是緊密聯(lián)系、相互作用的物流要素。在很大程度上說,區(qū)位交通是客觀存在的,難以改變的。因此,要給予足夠的重視。
(1)區(qū)位優(yōu)勢。
具體分析項目所在地城市本身的自然情況。包括城市性質(zhì)(是工業(yè)城市,是商貿(mào)城市,還是旅游城市?),目前的經(jīng)濟總量以及發(fā)展趨勢,人口規(guī)模等。
宏觀上,了解項目所在地城市在地區(qū)經(jīng)濟、區(qū)域交通中的地位和作用。是核心樞紐?還是輔助從屬?微觀上,要具體了解項目地周邊四鄰情況。即項目所在區(qū)域的控制性規(guī)劃,周邊相鄰的都有什么項目規(guī)劃。
(2)交通優(yōu)勢。
根據(jù)項目初步定位和項目周邊的實際情況進行分析。
在交通優(yōu)勢分析中,一般以某種運輸方式為主進行分析。如公路港主要考慮公路情況,也會考慮多式聯(lián)運的可能性。
4、項目的具體戰(zhàn)略定位和規(guī)劃設(shè)計
物流園區(qū)項目的戰(zhàn)略定位是項目成功的關(guān)鍵。而目前很多物流園區(qū)項目沒有達到預(yù)想效果,主要是忽視前期的戰(zhàn)略定位,結(jié)果就是先天不足,無法滿足客戶需求。
把握物流園區(qū)項目的戰(zhàn)略定位,主要是以下三個方面:
(1)基本的戰(zhàn)略定位。
即根據(jù)市場需求、區(qū)位交通和投資企業(yè)掌控的優(yōu)勢資源,確定項目的基本定位。要具體化,市場針對性要強。戰(zhàn)略定位包括市場定位(細分市場在哪里),客戶定位(具體是哪些企業(yè)入駐),產(chǎn)品定位(園區(qū)的建筑形態(tài)如何),品牌定位(市場形象如何)等。
(2)主要功能確定以及分區(qū)的空間布局。
項目的主要功能。即項目有哪些主要功能,如辦公、交易、倉儲、配送、信息、配套服務(wù)等等。各功能區(qū)的主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo),以及相互關(guān)系。
比如,每個功能區(qū)多大面積,將來計劃有多少家企業(yè)入駐。平均每家企業(yè)的辦公面積,倉儲面積和停車需求如何。各功能區(qū)的空間布局以及相互關(guān)系。既要考慮項目建設(shè)的外觀形象,也要考慮各功能區(qū)的業(yè)務(wù)互動和效率優(yōu)化。
(3)具體規(guī)劃設(shè)計。
包括建筑形態(tài)(外觀和內(nèi)部),道路規(guī)劃(人車分流),景觀綠化等。而且具體規(guī)劃設(shè)計既要考慮租售經(jīng)營的需要,也要具體照顧物流作業(yè)的技術(shù)需要。
5、要在開工前確定項目的開發(fā)和盈利模式
大家都知道,物流園區(qū)是投資大、周期長的項目。傳統(tǒng)的物流園區(qū)就是依靠園區(qū)租金收入。而現(xiàn)代物流園區(qū)要成為第四方物流服務(wù)平臺,需要向入駐企業(yè)提供增值服務(wù)。因此,確定園區(qū)項目的經(jīng)營模式,才能形成園區(qū)建設(shè)與運營的良性發(fā)展。
(1)土地規(guī)劃。
物流園區(qū)用地一般屬物流用地,因自身配套服務(wù)需要(國家規(guī)定物流用地比照工業(yè)用地),可以根據(jù)實際情況申請部分市場(商業(yè))用地。土地價格與當(dāng)?shù)卣唧w洽談,協(xié)議確定。也要走招拍掛流程。在規(guī)劃條件方面,配套部分保持在20-30%為宜。
(2)開發(fā)原則。
正因為物流園區(qū)項目占地面積大,建設(shè)周期長,而且招商、培育也需要一定時間。因此,建議物流園區(qū)項目的開發(fā)原則為:統(tǒng)一規(guī)劃,分期開發(fā);滾動發(fā)展,分塊管理。
(3)經(jīng)營模式。
物流園區(qū)的具體經(jīng)營模式有三種,一是全部持有出租,二是全部銷售,三是租售結(jié)合。因物流園區(qū)投資大,全部持有出租的資金壓力也就比較大。而如果全部銷售,也難以對入駐企業(yè)(業(yè)戶)進行整合管理。因此,采取租售結(jié)合的模式是最佳的選擇。
(4)項目后期運營的收入結(jié)構(gòu)。
除了房屋租金(含物業(yè)費)外,還有業(yè)務(wù)整合收入(入駐企業(yè)產(chǎn)生新的業(yè)務(wù)需要),信息服務(wù)收入(為入駐企業(yè)和相關(guān)企業(yè)提供),以及其它收入。
6、做好項目的后期運營管理服務(wù),是決定項目成功的保證
物流園區(qū)項目的成功,市場調(diào)研是前提,戰(zhàn)略定位是關(guān)鍵,運營管理服務(wù)是保證。做好物流園區(qū)的后期運營管理服務(wù)工作,就是要“1+1”,即建設(shè)一個體系——園區(qū)公共服務(wù)體系,搭建一個平臺——物流信息服務(wù)平臺。
(1)園區(qū)公共服務(wù)體系。
包括5個方面:
一是專業(yè)性物業(yè)管理服務(wù)。
二是一體化行政服務(wù)。
三是企業(yè)管理服務(wù)。
四是業(yè)務(wù)整合服務(wù)。
五是物流金融服務(wù)。
(2)物流信息服務(wù)平臺。
包括2個方面,一個是外部的公共信息服務(wù),另一個就是園區(qū)內(nèi)部的業(yè)務(wù)管理信息系統(tǒng)。由園區(qū)統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)業(yè)務(wù)管理信息系統(tǒng),既可以滿足入駐企業(yè)業(yè)務(wù)管理的電子商務(wù)需要,也會降低這方面整體的投資和費用。
7、獲得政府的相關(guān)扶持政策
物流產(chǎn)業(yè)列入國家十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃,物流園區(qū)作為重點工程,可以得到各級政府的政策支持和資金扶持。
(1)國家產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向和資金支持。
物流園區(qū)項目在當(dāng)?shù)卣òl(fā)改委)辦理立項手續(xù)后,要爭取列為省重點工程項目。由此向國家有關(guān)部門申請扶持政策。
(2)當(dāng)?shù)卣木唧w有關(guān)政策。
土地政策:土地價格在掛牌前簽訂協(xié)議確定。
規(guī)費政策:項目開發(fā)建設(shè)過程中,市區(qū)兩級行政事業(yè)收費減免。
稅收政策:無論建設(shè)期和經(jīng)營期,園區(qū)項目繳納的稅收,地方(市區(qū)兩級)留成部分至少可以做到“免二年再減半征收三年”。
特別要提醒的是,入駐企業(yè)要享受同樣的稅收優(yōu)惠政策。這點對未來招商、吸引入駐企業(yè)來說很重要!
其他政策:如政府代辦項目手續(xù)辦理,行業(yè)規(guī)范管理(政府下發(fā)文件,要求相關(guān)企業(yè)進駐,便于招商),以及實際的財政資金支持等。
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